资本化提速 青客成首家赴美上市长租公寓企业

（原标题：资本化提速 青客成首家赴美上市长租公寓企业）

证券时报记者 钟恬

截至昨日收盘，“国内长租公寓第一股”青客公寓收于19美元，市值突破9亿元；而蛋壳公寓也已于10月28日正式向SEC（美国证券交易委员会）递交招股书。一前一后，国内长租公寓两家头部企业竞争走向了二级市场。

长租公寓规模的急速扩张，离不开资本的支持。在业内专家看来，长租公寓运营商争相上市是遇到资本寒冬的生动写照：经过几年风风火火的跑马圈地之后，长租公寓进入了深度整合期。但融资市场开始趋冷，资本需求的迫切使头部企业的资本化提上日程，今年或许成为长租公寓的上市年。

青客、蛋壳之争

在“国内长租公寓第一股”的争夺战中，青客公寓终于比蛋壳抢先一步，将这项桂冠收入囊中。

11月5日，青客公寓在纳斯达克敲响钟声，顺利成为国内首家实现上市的长租公寓运营商，股票代码“QK”。据悉，此次青客公寓以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票（简称“ADS”），上市募资总额约为4590万美元。

上市3个交易日以来，青客公寓的表现尚可，累计上涨约12%，市值达到9.02亿元。不过，目前来看，青客公寓虽然胜出，但也付出了“代价”。就在上市前夕的11月2日，青客突然更新招股文件，将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS，其最高募资金额从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。对于青客大幅下调发行规模，业界猜测与蛋壳的“添乱”有关。

10月28日，蛋壳公寓向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，拟进行IPO，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。有分析认为，蛋壳在规模、增长等方面优于青客，两家的融资时间点太近了，这或许会影响青客募资认购规模。根据蛋壳的招股书，截至2019年9月30日，蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营房源超过40万间，2015年底至2018年底3年年复合增长率达360%。

青客的招股书显示，截至2019年6月30日，其运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96854间房源，同比增加超过30%；其中已出租93331间，可供出租3523间。区域布局上，上海为主要市场，拥有超60000间房源，其次为杭州和苏州。

在迈点研究院、易居克而瑞、睿和智库等各第三方评比榜单中，蛋壳公寓和自如几乎一直维持在行业前二位，从企业规模和品牌影响力等方面均优于其他竞品。事实上，有传闻称，同样作为头部企业的自如也有上市计划，筹集5亿~10亿美元。不过，就在青客、蛋壳争相上市之际，自如CEO熊林接受媒体采访时表示，长租行业已经由创业期进入精耕期，自如将更聚焦于创造用户和社会价值，暂不急于启动IPO。

遭遇资本寒冬

“随着监管层对长租公寓行业监管趋严，特别是对租金贷持续收紧，导致一部分长租公寓企业在自身无法满足资金‘回血’的状态下，对于外部资金的需求十分迫切。国内长租公寓争相上市是遇到资本寒冬的生动写照，通过上市他们可以拓展融资渠道、巩固其头部企业的地位。”著名经济学家宋清辉说。

几年前，长租公寓行业处于风口，各家运营商风风火火地跑马圈地，成为资本追逐的热点。经过一轮洗牌之后，融资市场开始趋冷，资本需求的迫切和一级市场估值降温，使整个行业面临资本渴求的胁迫。不过，作为行业第一梯队的多家头部企业，其扩张规模的背后离不开各路资本的“输血”，其中不乏星光熠熠的投资团队。

蛋壳公寓的招股书显示，其近期完成了1.9亿美元D轮融资，由华人文化产业投资基金和春华资本投资。今年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。根据招股书，老虎环球基金持股20.0%为第一大机构股东，蚂蚁金服持股7.8%，蛋壳公寓创始人高靖直接持有14.2%的股权，蛋壳公寓的天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。

今年6月，自如网获投5亿美元B轮融资，该轮融资由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。早在2018年1月，自如就宣布完成40亿元人民币A轮融资，估值200亿人民币。由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。这是当时中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

青客公寓也不缺知名投资机构的青睐。公开资料显示，2012年青客公寓在成立当年获得纽信创投的天使投资；两年后，达晨投了A轮1000万美元；2015年，赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。

9月9日，华住集团旗下公司——城家公寓正式宣布完成总额近3亿美元的A轮融资，本轮融资由博裕资本领投，云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际等机构跟投，华兴资本担任本轮融资的独家财务顾问。据悉，本次融资创下了集中式长租公寓单次融资金额的纪录。公司表示，其本轮融资的资金将进一步用于核心城市物业开发、品牌投入以及渠道与技术平台开发。目前城家已经形成轻重结合的模式，除了租赁、托管大量物业外，还将通过收购持有一些物业，快速地扩大资产规模。

行业规范势在必行

随着融资市场趋冷，资本向头部企业汇集，中小公寓品牌融资愈加困难，国内长租公寓行业也正在经历洗牌。

2018年以来，长租公寓行业“爆雷”不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题。据不完全统计，全国出现严重经营问题的公寓超过30家。“近年来，长租公寓企业在国内融资难度不断加大，活下去都很困难，上市无疑是最好的选择。而那些融资无望的企业，出现资金链断裂等问题而破产，已经是常见现象。” 宋清辉说。

不过，这个行业仍然有巨大的市场潜力。根据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》，预计到2025年，我国房屋租赁市场规模将达到2.9万亿元。而链家的《租赁崛起》报告显示，未来中国将有3亿租赁人口，租房市场规模达5万亿元。对此，业内的共识是，随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓运营商要想走得更远，必须要解决盈利模式问题。而直到现在，盈利难的问题依然是长租公寓运营商最为头疼的问题之一，即使是已上市的青客和即将上市的蛋壳也不能例外。

青客公寓招股书显示，截至2019年6月30日，其营业收入为8.979亿元，且处于亏损状态，净亏损额为3.73亿元。回顾过往两年，青客公寓也处于亏损状态，2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元。蛋壳的招股书显示，2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA为-14.61亿元人民币，尚未盈利的原因是其持续高速增长。

对此，宋清辉表示，盈利难是长租公寓市场存在的普遍困境，要想破局这一难题并非易事，可以考虑通过加盟、资产证券化等形式破解。“目前，长租公寓企业大多不赚钱，处于半死不活的状态。对于长租公寓未来发展，可能需要政府进一步扶持，并正确引导相关企业的市场行为。”