互联网房产中介到底动了谁的奶酪?

2015-11-04 09:29:30 来源: 网易科技报道 网易号 举报
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互联网房产中介到底动了谁的奶酪?

文/王新宇

近日,中国最大的房地产垂直网站搜房网被曝出大批量裁员,被裁的对象多是搜房网今年重点打造的二手房业务,在高举“租房免佣金”“交易0.5%佣金”的旗号下,这次裁员时间引起了业内的广泛关注。除了搜房之外,以爱屋吉屋、链家网、Q房网等网站,均推出了自己的互联网中介业务,面对搜房的这次巨变,互联网中介模式再次引发争议。

互联网中介动了谁的奶酪

作为房地产行业的三级市场,存量房交易一直是楼市起落的风向标,由于流程相对固定,行业从业门槛较低,新房市场一旦下滑,就能看到传统二手房中介大量关门倒闭,等到楼市复苏再继续拓展,多数业内人士认为,过去的中介行业,基本是“靠天吃饭”。

早期,主流的垂直网站,一般仅为二手房中介提供信息发布服务,即收取所谓的“端口费”,类似于链家、我爱我家等品牌中介企业,均是搜房之类垂直网站的重要客户,由于在PC时代,垂直网站流量优势明显,其他中小中介也不得不与之合作,“端口费”成为垂直网站二手房行业的重要收入来源为了保证自己公司、区域或者所属小区的房源能在网站房源列表靠前出现,传统中介会不断上传和更新房源信息,因为多数系统会默认新发布的房源靠前显示,这也给未来的互联网中介的数据造假埋下伏笔:传统中介公司之间的竞争非常恶劣,为了吸引买房人活着租客,编辑明显低于市场价格的房源信息,诱导客户打电话,就是中介行业的潜规则。

根据目前的收费规定,在北京,传统中介收费相对较高,比如在北京,一套二手房交易,基本交易佣金在2.5%—2.7%之间,按照一套普通公寓400万计算,中介公司可以收取10.8万的交易佣金,落到经纪人手中的数字也不菲,一个普通中介经纪人,一年销售三套左右房源,加上日常底薪,也是一笔不错的收入。但实际上,由于公司分配制度,以及交易的效率问题,并不是所有经纪人都能拿到高薪,如果不能完成业绩考核,自然会被公司辞退,传统中介的人员流动性便是由此造成。

互联网中介低价服务费的背后

首先提出互联网中介交易费降低的并不是搜房,而是起源于上海的爱屋吉屋网站,提出了1%的交易佣金,并且提高了传统中介经纪人的底薪,一举打破传统中介的价格体系,搜房等网站也随后跟进,让传统中介措手不及,迅速通过低价,占领了一定市场地位。

市场是不会说谎的,对于传统中介行业,互联网的介入不仅仅带来的是低价冲击,更多的是通过互联网技术影响了行业,变革了交易方式。

比如:

1. 交易不再需要去门店,移动端LBS技术,随时随地查看房源信息,与经纪人建立联系。而传统中介的门店、办公费用、人员工资,都是沉重的负担,一般城市越大,为了市场规模,门店数量也越多,成本等比增加,利润率会受到较大影响。

2. 交易效率提升,互联网的无边界属性,让互联网中介公司的员工,可以不局限于所区属的门店,通过完善的后台系统,利用算法进行员工的时间、工作地址分配,互联网中介高底薪的背后,实际上是更加高效的服务频率和成交结果。这也就意味着,传统中介受到门店区位局限,一个店的中介经纪人交易范围都受到限制,效率自然低,毕竟最终的二手房交易与接触的客户数量、带看频率、房源质量等因素息息相关,互联网给了中介交易更大的空间。

3. 底薪的提高,让互联网中介会有更好的挑选优质经纪人的机会,也让经纪人有安全感,只要努力,在传统中介不是每个月都能保证的收入,有了保障,也让生活更加有尊严。

没有门店,仅仅是互联网中介的优势之一,利用互联网技术提升了交易效率,降低了成本才是核心。

所以,新的互联网中介模式出现,就取得不错的成绩,根据上海房产交易中心数据统计,2015年9月份,上海存量房交易额前三名分别是:德祐、中原和满懿,比例分别是18.5%、10.36%和7.28%,满懿就是爱屋吉屋,从数据上看,与第二名的差距并不大,这个数字可以说明新模式的市场认可。

低价背后的隐忧,互联网中介还能挺多久

这次搜房的大裁员,搜房官方表示,是由于发现有员工合同造假,不得已而开除处理,包括上海、北京、成都等地区公司被裁员工纷纷在公司附近抗议维权,作为上海总部,面对造假采取补救措施,管理层的裁员之举,也是正常,这也是从去年莫天全宣布转型后的风波之一,在这之前,搜房与中介行业的关系持续恶化,比如:链家宣布停止与搜房的合作,福建等地行业协会宣布封杀搜房,各地中介经纪人冲击搜房办公室等事件。

刷单,似乎近年来已经成为互联网创业的一大毒瘤之一,互联网行业还存在谎报融资额度、补贴换用户等传统行业看不懂的方式,随着股市的下跌,资本市场转冷,国内的互联网行业烧钱风也有所改变

通常的互联网中介的造假方式多与房源和成交有关,大多出于以下原因:

1. 房源数据作假,填报虚假房源、重复房源

2. 高价收房,即储备房源,但是由于不能周转造成空置率过高。

3.利用老成交数据,做新合同,比如新招聘中介经纪人,用未入职前的业绩,进行合同谎报,只要合同内部备案,也算合同金额。

4. 跳过公司,接私单

5.急迫过度承诺,或者隐瞒关键信息,最后遭受投诉。

与传统中介相比,互联网中介公司的数据造假,多为公司默许,为了完成对资本市场的承诺和粉饰数据,但互联网公司大多比较重视用户体验,与传统中介相比:阴阳合同、强买强卖、条款陷阱、吃差价、威胁等不良手法相比,环境已经净化很多,类似搜房这样的大公司,对于这些不良现象,至少这次裁员的表态,还是值得赞赏的。

互联网中介的未来在哪里?

通常,中介经纪人经常遭受常人异样的眼光,互联网方式的介入,提升了行业的效率,但是同样与传统中介公司发生了激烈的冲突,因为有利益之争。

从目前互联网中介从业环境来看,大多互联网中介公司还是从传统中介招聘员工,然后进行统一训练,比如链家网,就在沙河租设训练基地,军事化训练,用标准化去提升服务质量,但由于中介行业的乱象问题,不是一朝一夕能顺利解决的。

能看到的趋势是:

1. 通过高薪、互联网丛林法则筛选出符合未来需求的经纪人

2. 互联网中介减少传统中介经纪人的使用,自我培养更具有服务意识的从业者。

3.通过大数据、云计算等技术手段,用标准化的产品和服务,减少灰色部分的发生可能性。

长远来看,我们不能因为一些中介乱象就彻底否定一个新兴行业,因噎废食,展望未来,中介行业同样具备房产行业所提倡“去中介化”方向,随着中介交易的法律法规的完善,独立经纪人、社区经纪人将会成为行业的主流,当下的互联网中介平台也会从管理职业经纪人,变为为经纪人服务的交易平台的趋势转变,做中介的可能不是年轻人,也有可能是社区里面看门的老大爷,类似美国等发达国家,这样的独立经纪人模式才是主流,从互联网的规律来看,这样的方式会更轻,对于中介经纪人,这将是一份有尊严,能值得服务一辈子的行业。

这些,都是目前传统中介公司所不具备的,在成本和技术优势上,互联网公司更具有先机,中介的准入门槛低、政府监管到位给用互联网手法改造制造了机会,所以互联网中介行业对于中介的改变并不是毁灭,而是充分的进化!

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张贺飞 本文来源:网易科技报道 责任编辑:王晓易_NE0011
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