互联网房产中介到底动了谁的奶酪？

文/王新宇

近日，中国最大的房地产垂直网站搜房网被曝出大批量裁员，被裁的对象多是搜房网今年重点打造的二手房业务，在高举“租房免佣金”“交易0.5%佣金”的旗号下，这次裁员时间引起了业内的广泛关注。除了搜房之外，以爱屋吉屋、链家网、Q房网等网站，均推出了自己的互联网中介业务，面对搜房的这次巨变，互联网中介模式再次引发争议。

互联网中介动了谁的奶酪

作为房地产行业的三级市场，存量房交易一直是楼市起落的风向标，由于流程相对固定，行业从业门槛较低，新房市场一旦下滑，就能看到传统二手房中介大量关门倒闭，等到楼市复苏再继续拓展，多数业内人士认为，过去的中介行业，基本是“靠天吃饭”。

早期，主流的垂直网站，一般仅为二手房中介提供信息发布服务，即收取所谓的“端口费”，类似于链家、我爱我家等品牌中介企业，均是搜房之类垂直网站的重要客户，由于在PC时代，垂直网站流量优势明显，其他中小中介也不得不与之合作，“端口费”成为垂直网站二手房行业的重要收入来源为了保证自己公司、区域或者所属小区的房源能在网站房源列表靠前出现，传统中介会不断上传和更新房源信息，因为多数系统会默认新发布的房源靠前显示，这也给未来的互联网中介的数据造假埋下伏笔：传统中介公司之间的竞争非常恶劣，为了吸引买房人活着租客，编辑明显低于市场价格的房源信息，诱导客户打电话，就是中介行业的潜规则。

根据目前的收费规定，在北京，传统中介收费相对较高，比如在北京，一套二手房交易，基本交易佣金在2.5%—2.7%之间，按照一套普通公寓400万计算，中介公司可以收取10.8万的交易佣金，落到经纪人手中的数字也不菲，一个普通中介经纪人，一年销售三套左右房源，加上日常底薪，也是一笔不错的收入。但实际上，由于公司分配制度，以及交易的效率问题，并不是所有经纪人都能拿到高薪，如果不能完成业绩考核，自然会被公司辞退，传统中介的人员流动性便是由此造成。

互联网中介低价服务费的背后

首先提出互联网中介交易费降低的并不是搜房，而是起源于上海的爱屋吉屋网站，提出了1%的交易佣金，并且提高了传统中介经纪人的底薪，一举打破传统中介的价格体系，搜房等网站也随后跟进，让传统中介措手不及，迅速通过低价，占领了一定市场地位。

市场是不会说谎的，对于传统中介行业，互联网的介入不仅仅带来的是低价冲击，更多的是通过互联网技术影响了行业，变革了交易方式。

比如：

1. 交易不再需要去门店，移动端LBS技术，随时随地查看房源信息，与经纪人建立联系。而传统中介的门店、办公费用、人员工资，都是沉重的负担，一般城市越大，为了市场规模，门店数量也越多，成本等比增加，利润率会受到较大影响。

2. 交易效率提升，互联网的无边界属性，让互联网中介公司的员工，可以不局限于所区属的门店，通过完善的后台系统，利用算法进行员工的时间、工作地址分配，互联网中介高底薪的背后，实际上是更加高效的服务频率和成交结果。这也就意味着，传统中介受到门店区位局限，一个店的中介经纪人交易范围都受到限制，效率自然低，毕竟最终的二手房交易与接触的客户数量、带看频率、房源质量等因素息息相关，互联网给了中介交易更大的空间。

3. 底薪的提高，让互联网中介会有更好的挑选优质经纪人的机会，也让经纪人有安全感，只要努力，在传统中介不是每个月都能保证的收入，有了保障，也让生活更加有尊严。

没有门店，仅仅是互联网中介的优势之一，利用互联网技术提升了交易效率，降低了成本才是核心。

所以，新的互联网中介模式出现，就取得不错的成绩，根据上海房产交易中心数据统计，2015年9月份，上海存量房交易额前三名分别是：德祐、中原和满懿，比例分别是18.5%、10.36%和7.28%，满懿就是爱屋吉屋，从数据上看，与第二名的差距并不大，这个数字可以说明新模式的市场认可。

低价背后的隐忧，互联网中介还能挺多久

这次搜房的大裁员，搜房官方表示，是由于发现有员工合同造假，不得已而开除处理，包括上海、北京、成都等地区公司被裁员工纷纷在公司附近抗议维权，作为上海总部，面对造假采取补救措施，管理层的裁员之举，也是正常，这也是从去年莫天全宣布转型后的风波之一，在这之前，搜房与中介行业的关系持续恶化，比如：链家宣布停止与搜房的合作，福建等地行业协会宣布封杀搜房，各地中介经纪人冲击搜房办公室等事件。

刷单，似乎近年来已经成为互联网创业的一大毒瘤之一，互联网行业还存在谎报融资额度、补贴换用户等传统行业看不懂的方式，随着股市的下跌，资本市场转冷，国内的互联网行业烧钱风也有所改变。

通常的互联网中介的造假方式多与房源和成交有关，大多出于以下原因：

1. 房源数据作假，填报虚假房源、重复房源

2. 高价收房，即储备房源，但是由于不能周转造成空置率过高。

3.利用老成交数据，做新合同，比如新招聘中介经纪人，用未入职前的业绩，进行合同谎报，只要合同内部备案，也算合同金额。

4. 跳过公司，接私单

5.急迫过度承诺，或者隐瞒关键信息，最后遭受投诉。

与传统中介相比，互联网中介公司的数据造假，多为公司默许，为了完成对资本市场的承诺和粉饰数据，但互联网公司大多比较重视用户体验，与传统中介相比：阴阳合同、强买强卖、条款陷阱、吃差价、威胁等不良手法相比，环境已经净化很多，类似搜房这样的大公司，对于这些不良现象，至少这次裁员的表态，还是值得赞赏的。

互联网中介的未来在哪里？

通常，中介经纪人经常遭受常人异样的眼光，互联网方式的介入，提升了行业的效率，但是同样与传统中介公司发生了激烈的冲突，因为有利益之争。

从目前互联网中介从业环境来看，大多互联网中介公司还是从传统中介招聘员工，然后进行统一训练，比如链家网，就在沙河租设训练基地，军事化训练，用标准化去提升服务质量，但由于中介行业的乱象问题，不是一朝一夕能顺利解决的。

能看到的趋势是：

1. 通过高薪、互联网丛林法则筛选出符合未来需求的经纪人

2. 互联网中介减少传统中介经纪人的使用，自我培养更具有服务意识的从业者。

3.通过大数据、云计算等技术手段，用标准化的产品和服务，减少灰色部分的发生可能性。

长远来看，我们不能因为一些中介乱象就彻底否定一个新兴行业，因噎废食，展望未来，中介行业同样具备房产行业所提倡“去中介化”方向，随着中介交易的法律法规的完善，独立经纪人、社区经纪人将会成为行业的主流，当下的互联网中介平台也会从管理职业经纪人，变为为经纪人服务的交易平台的趋势转变，做中介的可能不是年轻人，也有可能是社区里面看门的老大爷，类似美国等发达国家，这样的独立经纪人模式才是主流，从互联网的规律来看，这样的方式会更轻，对于中介经纪人，这将是一份有尊严，能值得服务一辈子的行业。

这些，都是目前传统中介公司所不具备的，在成本和技术优势上，互联网公司更具有先机，中介的准入门槛低、政府监管到位给用互联网手法改造制造了机会，所以互联网中介行业对于中介的改变并不是毁灭，而是充分的进化！

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