浅谈互联网思维与房地产

文​​/王新宇

在中国，第一个将房地产放到网上拍卖的知名地产人士潘石屹，近日宣称进驻互联网O2O领域，取名3Q，意图为自身的互联网领域开疆拓土。潘石屹不是第一个在互联网尝鲜的地产人，也不会是最后一个。

引发互联网与房地产激烈碰撞的，自然是万科郁亮带队与雷军的思想碰撞，“专注、极致、口碑、快”这段被雷军背诵的滚瓜烂熟的公关说辞，在郁亮见到雷军之前的2012年4月就已经风靡互联网，变成地产界所关注的所谓“互联网思维”已经是两年之后的事情，两年对于漫长的楼盘开发周期而言，不算什么，但对于互联网速度而言，这，就是个老段子。

郁亮有无取到真经，暂且放到一边，如果要探究互联网思维与房地产的纠葛，要追溯到十六年前，1999年，搜房成立，中国真正意义上的房产垂直门户诞生，但由于国内互联网环境发展变化剧烈，在2000年互联网电子商务泡沫破灭之前，搜房顺利拿到第一笔投资，以先发优势活了下来，但真正的互联网与地产的深度应用，应该在2005年前后，也正是与中国房地产的快速跨越式发展的周期一样。但比较遗憾的是，就房地产与互联网的结合而言，截止2014年之前，大部分开发商对于互联网平台的应用还是体现在简单的媒体化传播、营销、蓄客等方面，尚未形成完整的互联网应用链条。

我们将主流的房地产与互联网的结合应用，从公司控制力角度，可以分为：互联网公司平台、金融公司平台、开发商互联网平台，涉及的业务收入主要有：新房业务、二手房业务、租赁业务、互联网金融业务以及兴起的社区O2O业务。

从发展阶段来看，互联网与房地产的结合应用产生的行业影响，也正在发生剧烈变化：

一、 从媒体化到电商化到互联网金融

2014年，搜房首先提出去媒体化，并且入股世联行、合富辉煌等多家知名专业地产代理机构，网站域名也更换为fang.com。与其竞争对手一样，房产电商的收入占比越来越重。原有的媒体化策略，由于对于从业人员素质的极高要求，垂直网站很难培养具有深度和专业度的房地产媒体化团队，模式复制的难度较高。而利用网站流量、大数据进行团购化的在线销售，由原有的售卖优惠卡券的方式快速进化到与开发的新房代理销售的模式，受到了很多开发商的认可，尽管参差不齐，依旧颠覆了垂直网站原有的经营模式，增加了较大的收入。

尽管如此，媒体属性需求较明显的房地产行业，依旧对于媒体传播有较高的依赖性，在未来的一段时间中，媒体属性依旧会成为垂直网站的重要收入来源与电商模式相辅相成。

而互联网金融也成为垂直网站未来转型的重要手段和盈利未来空间，垂直网站大力引入P2P、众筹等模式，为新房、二手房、家居三大交易平台提供金融支持，全面服务买房、卖房、装修、租房等各类交易的金融需求，全面完成用户的购房闭环需求，而类似平安集团推出的平安好房的目标，也比较类似。

二、 房地产电商的竞争加大

2014年，以房多多的截客模式异军突起，杀入房地产市场，但由于自身流量缺乏（alexa排名12万），主要靠经纪人带客、截取案场正常到访客源的方式，并且存在众多的灰色手法，例如：近日，南京周女士就投诉购买某项目时，由于直接地产业内关系介绍，并未享受到房多多任何服务，就被强制缴纳3万元费用，并且被威胁。其他诸如与案场的数据交易、恶性竞争等被众多同行质疑。

由于开发商返佣数额较大，虽然明知道业主无法获得真实的优惠，在上海甚至出现了基层中介公司人员，自发的房产电商模式，自己购买网络关键词竞价排名，模仿官方网站等做法，吸引意向买房人，获取佣金收益。

而同类的电商做法，2015年，还会涌入很多，这类电商平台实际自身的数据并不足以支撑正常的营销需求，除了灰色手法外，收取C端即购房人的巨额费用也与互联网提倡的免费服务思想不符。与传统垂直网站的电商手法对比，会发现在没有具体流量之下，能被吹嘘到50~70%以上的数据转化，也能被房地产营销所认可，值得我们业内深度反思。

三、 移动化、精细化服务成为趋势

以爱屋吉屋的租赁以及二手房销售的方式为代表，不需要传统门店，以数倍于传统中介公司的底薪+高提成的方式，正在快速抢占市场占有率，爱屋吉屋在北京、上海约有1000多经纪人，提出租客佣金全免费（上海，北京收取一半）、移动端预约、一对一服务等概念，改变了传统中介的租赁模式、中介虚假房源、对客户挑肥拣瘦等弊病，减少了传统中介公司的层级管理，引进了互联网公司的扁平化管理方式，将粗犷的租赁服务市场精细化运营。

对于互联网行业带来的影响，也是从简单的租房浅度信息发布到信息的人工核实，线上到线下的O2O服务概念，成为资本市场新贵，根据易观国际发布的《中国互联网房屋租赁中介市场专题研究报告2014（上海篇）》显示，爱屋吉屋以28.95%的占比领先于其他平台，充分显示了精细化服务的威力。

四、 智能化家居成为互联网公司颠覆地产业手段

以乐视、小米在互联网电视领域的竞争的现象，我们发现，传统家电企业已经很难企及互联网电视这个市场领域，而互联网公司竞争的背后，则是互联网入口之争，对于互联网界认为，入口抢占对于用户的后市场的商业价值挖掘，是成为BAT的最后机遇，而智能硬件、智能家居必然成为未来与家庭结合的完美组合，也就意味着与开发商的深度结合。目前已经有多家开发商提出了与小米合作方方案，虽然有营销炒作之嫌，但也体现了房地产的互联网化的迫切需求。

近期，雷军旗下的顺为资本6000万注资爱空间家装，推出699元每平米装修模式，引发业内猜测：雷军将以家装为契机，快速试错，完成从家装到规模化工装的标准化体系，全力将家庭互联网入口掌握手中，成为百度、腾讯、阿里之后的新BAT。而精装房作为房地产未来的发展趋势，这样的结合未必不可能。

五、 房地产业的自我转型依旧摸索中

尽管花样年的彩生活在资本市场的各种概念获得成功，但近日的各地物业投诉，让彩生活引发了质疑，生活服务以及社区O2O本身的特点以及与物业服务的结合，自身的产业链较长，服务深度要求高，对于体系和标准化管理要求较高，虽然每个小区环境相对密闭，而运营的难点也恰恰在此。

从互联网运营角度而言：社区化不代表社交化，充分理解社区产品与社交化之间的关系，社区O2O强调的是线下产品和服务，这也是跟传统电商的重要区别之一，传统电商通过物流解决了产品的物流，但并不能解决基于社区的服务问题，根本原因，基于本地化的服务具有强烈的地域属性，通用化产品并不足以完全解决社区O2O目前运营的问题，但是我们所看到的包括开发商开发的社区O2O产品，都试图通过一个平台，解决所有问题，贪大求全的结果可想而知。

未来的社区O2O基于大数据的利用，应该是基于商业客户自身的数据库+平台用户数据库打通的CRM管理体系下，完成的O2O大数据转化，简单的说：用户数据打通、产品打通、价格打通，服务打通，闭环更加符合互联网思维，用户获得更好的体验。所以大数据将成为O2O下一步最重点的核心建设。

互联网运营思路以及未来目标的设定认知差异，成为开发商触网屡战屡败的核心，开发商往往是为了营销考虑，社区O2O目前的盈利点尚不能吸引开发企业，试错的心态、为营销服务的心态不可取。

综上所述，当下，互联网正在快速改造相关行业，房地产在未来也有可能因为互联网的介入被创新或者被颠覆，实际上，我们在尝试触网的时候，也陷入了误区。互联网思维带给房地产的，不仅仅是某一种模式，或是某一种产品对于房地产行业的影响。

互联网思维，我们首先要解决的是房地产业内对于互联网网络文化、互联网生态、媒体化表现的基本认识。作为一个虚拟世界，我们正在完成从人与网的连接，到人与人的连接，而未来是万物连接。每个角色，在互联网世界，都扮演一个独特的角色，虽然互联网的产品迭代很快，我们依旧会发现，基于衣食住行的互联网改造，都是冲着提升和改变当下的生活方式而去的，类似不断尝试的社区O2O也仅仅是一种表现而已。

互联网在数年前以及当下对于营销的帮助，已经获得认可，除了万科等少数互联网企业对于互联网营销有自己的独特方式，但更多的开发商还是在被动的选择广告、媒体服务、电商代理销售等模式，所谓移动端开发、微博、微信的玩法等都是简单的互联网应用而已，目前来看，开发商尚未形成有效的对互联网的基本认知，更不要谈对于基于互联网之下对房地产行业的产业链颠覆改造。

互联网网络文化、互联网生态、媒体化表现的基本认知，将会是房地产企业对于互联网利用的基本法则，从基本的网络营销开始，未来的房地产应用，应该尝试在建立互联网入口级服务、房地产自身产品精细化改造、物业服务等领域进行改造和创新，一切以改变人类生活方式为目标，互联网的二十年发展，诞生和死亡了众多模式，当下房地产的互联网模式尚未形成，这是最大的机会，试错在所难免，但我们不应被固有的模式所影响，无边界的互联网提供了更大的舞台，房地产公司可能也会有可能新一代BAT，这应该就是互联网带给房地产最好的思维吧。

（文/宁哲网络/王新宇）