房改：内需启动

房改不仅仅启动了推动中国经济发展的一个火车头，更从心理上割裂了对计划经济时代的依赖。

刘湘明/文

10年前，很多年轻人都是这样求婚的——“单位要分房了，我们结婚吧？”

有了结婚证，才有到单位排队分房的资格。那个时候，“单位分房”是年轻人找工作的重要条件，很多合资企业亦不能免俗，曾经担任中国惠普总裁的孙振耀在那个年代，也做了很多分房的工作，内中复杂的平衡关系，令他头疼不已。

1997年的时候，有学者做了一个对比，发现发达国家在人均GDP 1000美元左右时消费率一般为61%，而当时我国人均GDP为860美元，但消费率仅为47.5%。专家论定，我国消费率如此之低，是长期以来实行低工资和人们的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃穿，实物报酬管住房、医疗等。在计划经济体制下，住房作为一个强力的联系，把个人和单位紧紧地拉在了一起。取消福利分房的计划一直雷声大，雨点小。

谁也没有想到，1998年的东南亚金融危机，竟会成为房改的加速器。

当时，索罗斯挟着横扫东南亚的余威，把下一个目标瞄准了中国。那时中国刚刚遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元，同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。

1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（国发[1998]23号，简称23号文）的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕，中国的房地产行业也从此走上了10年的金光大道。

2007年的《参考消息》援引外电说，中国每天新建房屋面积占到全球总量的50%，一年新建的房屋总量相当于俄罗斯全国现有的房屋面积。重庆10天的建筑成果，相当于15个纽约曼哈顿的克莱斯勒大厦。

房地产对国民经济的拉动作用是明显的。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%，2007年已经提高到10.3%。1997~2004年间，房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6%，2007年，这一比率达到23.2%。这还不包括房地产增加的就业岗位，以及对其它产业产生的间接拉动。读者可以按照这个公式大体估算一下——每100元的房地产需求（或建筑业的产出）可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。

2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。但年底GDP依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。在这个奇迹的背后，房地产推动的强劲内需功不可没。

正因如此，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（国发[2003]18号，简称18号文）出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。

需要注意的是，1998年23号文件的最基本的核心，是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，城市80%以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。而在18号文之中，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。中国的房地产发展轨迹，在这个岔口，走向了另一个方向，房价开始进入快速增长轨道，房地产行业的财富积累速度也随之启动。

根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施18号文件的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

王石在他的自传《道路与梦想》中提到，1999年，中国内地房地产开发企业的平均资产规模不足5000万元，年均开发规模不到1亿元。在沪深两地交易所，近40家房地产上市企业，年营业额平均也仅是5亿元。而根据2007年3季度的报告，仅万科一家公司的总资产就已经达到950亿元，营业收入141.7亿元。2007年全年，万科销售面积合计613.7万平方米，销售金额达到523.6亿元。

在2007年的福布斯中国富豪榜上，来自房地产的富豪们占据了前10名中的6席。而一家房地产公司——碧桂园创始人之一杨国强26岁的女儿杨惠妍更是成为第一个身家过千亿元的中国首富。

在2003年的时候，房价大约是普通家庭收入的4~5倍，比较符合家庭承受能力。但很快一些城市的房价就突破这一防线，甚至达到14~15倍。所以从2005年开始，政府开始把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了被圈里人称为“国八条”和“国六条”的通知，但是房价飞涨的势头反而越演越烈。2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）发布，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。房地产行业行进的车头，在10年之后，又一次指向了最初出发时的方向。